Mietpreisbremse – Schutz der Mieter vor überhöhten Mieten
Mit der Einführung der Mietpreisbremse wird ein Vorhaben der Regierungsparteien aus dem Koalitionsvertrag umgesetzt. Im Sommer 2013 haben die Länder bereits einen Schutz der Mieter vor überhöhten Mieten gefordert und brachten am 07. Juni 2013 Gesetzentwürfe in den Bundestag ein.
Nun wurde in der Plenarsitzung am 27. März 2015 das Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse gebilligt.
Das Gesetz soll Wohnraum bezahlbar halten. Nach den Angaben des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz lag der Unterschied des Mietzinses zwischen Bestandsmieten und Wiedervermietung in München bei 25 %. Der Mietanstieg auf angespannten Wohnungsmärkten soll nun gebremst werden. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen wird die zulässige Miete der Höhe nach begrenzt. In angespannten Wohnungsmärkten darf die zulässige Miete zukünftig höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die angespannten Wohnungsmärkte werden von den Landesregierungen ausgewiesen. Die Landesregierungen sind bis zum 31. Dezember 2020 ermächtigt, auf höchstens fünf Jahre Gebiete als solche mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Weiter müssen die Landesregierungen allerdings auch erklären, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt vorliegt und welche Maßnahmen sie in dem durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. Ein angespannter Wohnungsmarkt ist nur unter bestimmten Voraussetzungen gegeben.
Aufgabe des Gesetzgebers ist es, einen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter zu schaffen. Einerseits wird Wohnraum benötigt, Vermieter sollen mit der Investition in Wohnraum auch weiter Geld verdienen. Andererseits gilt es, das Zuhause von Mietern zu schützen.
Nach dem nunmehr in Kraft tretenden Gesetz darf die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wenn das Gebiet als ein solches ausgewiesen ist, nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Um Investitionen in Wohnungen jedoch nicht zu dämpfen und Investitionen in den Neubau zu fördern, werden Neubauten von der Mietpreisbremse allerdings ausgenommen. Neubauwohnungen können demnach weiterhin durch den Eigentümer ohne zivilrechtliche Beschränkungen der Miethöhe vermietet werden. Ebenso soll der Vermieter auch weiterhin nach einer Modernisierung einen Ausgleich für die getätigten Investitionen erhalten. Daher ist auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen. Weniger umfassende Modernisierungen können ebenfalls bei der Höhe der Miete Berücksichtigung finden.
Die Vermieter sollen zudem eine Art Bestandsschutz erhalten, indem eine zulässig vereinbarte Miete auch bei einer Wiedervermietung verlangt werden darf.
Zusammen mit der Billigung der Mietpreisbremse forderte der Bundesrat die Bundesregierung auch zur Änderung der in dem Wirtschaftsstrafrecht enthaltenen Vorschrift zu unangemessenen Mieterhöhungen auf. Nach Ansicht des Bundesrats ist die strafrechtliche Norm ein erforderliches Instrument zum Schutz der Mieter, in der aktuellen Fassung jedoch nicht praxistauglich. In dem Gesetzesentwurf wird grundsätzlich von einem unangemessen hohen Entgelt ausgegangen, wenn die Miete bei Vorliegen eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die übliche Miete um 20 % übersteigt.
Zivilrechtlich hat ein Verstoß gegen die ab dem 01.06.2015 geltende Gesetzesänderung zur Folge, dass der Mieter nicht mehr als 110 % der Miete zu leisten hat und bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen gegebenenfalls auch zu viel geleistete Miete zurückgefordert werden kann.
Nach der Gesetzesänderung ist jedenfalls eine Prüfung der Miethöhe sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter von Bedeutung. Festzuhalten bleibt, dass eine Prüfung der Miethöhe vor Vertragsabschluss für einen Vermieter zur Vermeidung von Auseinandersetzungen mit dem Mieter über die Miethöhe von Interesse sein wird, ein Mieter aber gleichermaßen bei Zweifeln über die Zulässigkeit der Miethöhe eine Prüfung vornehmen sollte. Nach wie vor ist es im Vertragsrecht Sache der Parteien, ihre Rechte wahrzunehmen und Ansprüche geltend zu machen.
Linda Thirkettle
-Rechtsanwältin-
